Hledáte solventního kupce či vhodného nájemníka? Chcete svěřit kompletní správu Vašeho pronájmu do rukou profesionálů? Napište nám.

Nabízím nemovitost

Nenašli jste vhodnou nemovitost? Máte konkrétní představu o Vašem novém domově? Napište nám.

Hledám nemovitost

Plocha od

m2    do m2   

Zadejte cenové rozpětí:
  • Rozšířené vyhledávání

5 nejčastějších chyb, kterých se dopouštíme při pronájmu nemovitostí

20.06.2017

Pronájem nemovitostí se v poslední době stal velmi často využívanou a oblíbenou investiční záležitostí. Ti, kteří kupují nemovitost za hotové, se chtějí těšit pasivnímu příjmu, a ti, kteří financují koupi bytu či domu hypotékou, počítají s finančním zajištěním na stáří či zajištěním bydlení pro své děti.

Získat nemovitost na investici není v dnešní době až tak složité. Jak je to ale se samotným pronajímáním? Jakých chyb se při pronajímání nemovitostí dopouštíme?

V následujícím článku vás seznámíme s pěti nejčastějšími:

1. Domnívat se, že pronajímání je jednoduché

Ano, čtete správně. Právě tato domněnka je opravdu největší chybou, které se dopouští (drtivá) většina budoucích pronajímatelů. K této myšlence nás vede nejen snadná dostupnost vzorů nájemních smluv a „zaručených“ rad na internetu, ale paradoxně i hluboká neinformovanost o této problematice.

Kdo již pronajímá např. byt, ví, kolik energie, času a peněz stojí úklid bytu před nafocením, inzerce, komunikace se zájemci a samotné prohlídky bytu, výběr nájemníka (příp. jeho důkladné prověření), příprava nájemní smlouvy a předání bytu. Už jen tento výčet činností každého pronajímatele hodně zaměstná, a to není zdaleka vše. Nezbytnou součástí úspěšného pronajímání jsou také kontroly nemovitosti, správné nastavení výše záloh na služby a jejich následné rozúčtovávání, řešení daňové problematiky ohledně příjmu z pronájmu a příp. řešení problémů s neplatiči a potížisty.

2. Inzerce bez přípravy

Představte si, že si budete vybírat na internetu auto. Na které se pojedete podívat? Na to, které uvidíte sotva na třech fotografiích, špinavé od bláta, a ještě třeba s rozbitým oknem? Nebo na to, které je nablýskané a bez viditelného poškození? Stejné to je i u nemovitostí. Nestačí udělat pár rychlých fotografií mobilním telefonem a dát je na inzertní servery.

Abyste zaujali a přivítali na prohlídkách solidní zájemce, musíte dbát na to, aby již na první pohled inzerát zaujal. Co si pod tím představit? Např. dejte stranou všechny „zbytečné“ předměty ležící na policích, stolech, kuchyňské lince, v chodbě atd. To, že máte značkové boty, kvalitní přípravek na mytí nádobí nebo fenku pudla nikoho zajímat nebude.

3. Ukvapený výběr nájemníka

Velmi často se stává, že pronajímatelé nemovitostí nechtějí trávit na prohlídkách se zájemci mnoho času, a tak se rozhodnou svůj byt či dům pronajmout prakticky prvnímu, kdo řekne: „mám zájem“ a je jim alespoň trochu sympatický. Už ale neřeší otázky typu:

  • Má daný zájemce stálé zaměstnání a dostatečný příjem?
  • Proč se nyní stěhuje?
  • Je schopen doložit reference od předchozího pronajímatele?

a mnoho dalších, neméně důležitých otázek, které mohou leccos poodhalit. 

Většina pronajímatelů také neví, že lze zájemce o pronájem prověřit ve veřejných registrech, zda nemá exekuce, není v insolvenci či hledaný policií. Ne zřídka dochází k situacím, kdy pronajímatel podlehne tzv. falešnému sociálnímu cítění, kdy například vezme do pronájmu člověka, který to očividně finančně nezvládne, ale pronajímateli je prostě dané osoby tak nějak líto.

4. Použití nájemní smlouvy z internetu

Předchozí tři chyby mohou znamenat velký problém v průběhu pronájmu, nicméně nekvalitní nájemní smlouvou tomu můžeme dát opravdu na frak. Na internetu může každý najít desítky nájemních smluv od jednoduše vyhlížejících až po několikastránkové elaboráty. Pokud ale není člověk právník nebo se ve změti paragrafů Nového občanského zákoníku nevyzná, zahrává si doslova s ohněm.

V roce 2014 vstoupil v platnost Nový občanský zákoník, který vztah pronajímatel vs. nájemce významně upravil. Podíváme-li se na nájemní smlouvy, resp. jejich vzory na internetu, tak téměř v žádném z nich nejsou upraveny zcela podstatné náležitosti – od správné definice bytu a jeho příslušenství přes korektní předepsání jednotlivých služeb spojených s užíváním bytu až po ustanovení upravující délku nájemního vztahu.

A to není zdaleka vše, stále se v nich objevují nesmyslné/nevymahatelné smluvní pokuty, různé zákazy a mnoho dalšího. Důležitou součástí či přílohou nájemní smlouvy musí být také kvalitně sepsaný předávací protokol, který by měl mimo stavů měřidel vody, elektřiny, plynu a předaných klíčů obsahovat také detailní popis vybavení (příp. fotografie). Na základě toho si pak po skončení pronájmu pronajímatel jednoduše převezme byt zpět, a na první dobrou bude zřejmé, jaké škody nájemce na bytě v rámci trvání nájemního vztahu napáchal a co už v bytě poničené bylo.

5. Když nastane problém, řešení se oddaluje

I přes důkladné prověření nájemníka se může stát, že přestane z ničeho nic platit. Ať už jsou v tom finanční či jiné problémy, lítost musí jít stranou a musí se hned přikročit k řešení problému. Část pronajímatelů ale žije v domnění, že při neplacení jednoduše postačí vyměnit zámek od bytu, uschovat nájemníkovi věci a věc je vyřízena. Tímto jednáním se ale pronajímatel dopouští protizákonného jednání. V případě, že nájemník přestane platit, vše se musí začít řešit okamžitě, důrazně a zákonnou cestou. V opačném případě se může vše obrátit právě proti pronajímateli.

Usnadnit pronajímání může spolupráce s realitními specialisty. Na trhu je dnes nesčetně realitních kanceláří, které nabízejí zprostředkování pronájmu. Prakticky každá realitní kancelář se jím zabývá, některá více a jiná méně. V drtivě většině však spolupráce s realitními specialisty končí podpisem nájemní smlouvy, řídit pronájem své nemovitosti si pak musí pronajímatel už zcela sám.

Možná i proto se na trhu začínají nově objevovat společnosti, které se na nájemní problematiku specializují a dokáží tak efektivně za pronajímatele zastřešit a řídit celkový chod pronájmu od A do Z. Jednou z nich je i naše společnost. Specializujeme se na tuto problematiku (správu pronájmů) už od roku 2013 a v současné době zodpovídáme za chod cca 150 nájemních nemovitostí od jednotlivých bytů, přes RD až po celé činžovní doby v Plzni, Praze a přilehlém okolí. Více informací o službě správa pronájmů najdete ZDE.

 

Zpět do Archivu aktualit